苏州现在是不是买房的好时机？
撰稿&视觉//一池清穆
最近，苏州的市场看得很多人都心里犯嘀咕。
一方面，开发商疯狂打折促销，不少板块内楼盘的优惠都是5个点起步，还有送车的、送车位的，各种特价房层出不穷。
开发商降价促销是为了在年底的时候冲一波销量，一般在年底的时候都会有优惠打折促销的活动，但是打折的力度会根据当年市场的行情有所不同。
但像最近打折力度这么大的确实不常见，浒墅关某盘从原先2.6W降到1.7W，吴中太湖新城某盘从2.8W降到2.3W……降价力度之大，前所未有。
这样的降价，虽然确实给有些楼盘冲了一波销量，但是对于整个市场来说，却给很多买房人传递出了不太乐观的信号。
因为大部分买房人的思维还是随波逐流的，尤其是一些带着投资属性的客群，房价涨了他们就觉得还能涨，房价跌了就觉得还会接着跌，在这种情况下观望的情绪会非常浓厚。
而另一方面，国家对房地产的严控政策不断出台，房贷利率从上半年到现在一直居高不下，虽然前一阵有略微要下调的趋势，但总体的利率水平还是维持在6个点左右，这对买房人而言，无疑是精神和经济上的双重压力。
很多人的想法是，房价现在降了，后面还能再降降，利率也有下降的趋势，接下来可能还会再降一降。
从笔者和身边一些中介和买房人的沟通中得知，现在不少人的判断是现在苏州楼市还没有探到底，可能到了十二月份还会有更大幅度的优惠和降价。
那么，现在究竟是不是买房的好时机呢？
现在是否是买房好时机？
按理说，买房嘛，该出手时就出手，现在为什么大批量购房者在犹豫观望？其实我们跟不少买房人聊过，发现他们的顾虑在于，担心现在买了后期还会再降价。
这一点，房观觉得大家不用太担心。
健康稳定的苏州楼市，猛降价是个例。哪些楼盘才会出现腰斩？一类是房企本身出了重大资金问题，只有“断臂求生”；另一类是去化老大难的远郊，实在没辙，指标任务重，也会降价，但一般情况他们也会慢慢熬下去。最近买房，避开这些雷点。
大家可以看一下，那些实力雄厚的央企、国企，还有个别靠谱民企，基本不会降价；另外，核心区的房价也很坚挺。
我们所说的买房好时机，就是捡漏这些楼盘的时候。
房观预判，从目前到年底都是不错的买房窗口期，尤其在11月份，会再迎来一波加码的促销优惠。
一方面，开发商为了冲业绩，降价跑量是必须的，这时候是可以选到不错性价比的好房子，而且不少都是低于成本价的。为什么低于成本价也要出货？因为开发商需要现金流，现在卖便宜点，少赚或者赔了，以后市场恢复卖贵点本就回来了。
二是，现在到年底，政策上应该不会再有大动作了，这几天反倒有不少“暖风”吹过来了。过去这段时间，政府行政手段干预不断，可是房子根本的价值还是由市场决定的。哪怕政策再压制，经济规律也不能违背，有价值得到资产迟早会回归价值。
说实话，当前市场冷淡，对于买房人来说也是件好事，能够拥有更多的议价谈判权。
现在苏州开发商们都很愁的是买房人信心不足，不敢轻易下决定。为了“刺激”一下客户，自然会释放一系列“真金白银”的优惠。
如果你现在资金和名额都到位，遇到心仪的项目，价格也还能接受，又能选到好的楼层和朝向，其实可以下手了。今年打压房地产和教培行业，对各行业的影响都在凸显，预计政策会缓一缓，不会再加重，目的就是为了刚需能顺利上车。
没有一个人能精准预判未来的房价，但真正厉害的买家都懂得在不确定性中寻找确定性。
我们可以回顾一下，苏州这一两个月以来的楼市动荡，波及的面虽然说很广泛，但依旧有几类资产受大环境的影响很小。
豪宅市场成交，从2020年开始一路走俏，别墅、大平层都是一房难求，园区双湖板块成交屡破新高。
24K纯纯纯刚需，比如姑苏区的老破小成交量和成交价都很稳定，100多万出头的无敌价格，预算十分有限只能选择这里。
可见，当你足够富裕或足够刚需时，那就是完全可以任性躺平，市场的波云诡谲跟你也没多大的关系。
另外苏州核心区的改善新房，这次四大新城的房价出乎意外的坚挺，降价的多是刚需或刚改，如度假区、浒关、木渎等。大家如果预算可以拔一拔，能买核心就买核心吧。
趁现在到年底，还是客户说了算的买方市场，还有优惠促销，开发商追着你买，碰到合适的就可以出手了。等到房企真正回过神来，市场再回热，就是大家追着开发商的时候，福利期就过去了。
现在该如何买房？
所以，现在确实是刚需买房的好时机，但是，到底买哪里，怎么买，这又是另一个维度的问题了。
首先，站在投资的角度来看，这两年苏州楼市其实都不太适合纯投资。
尤其是一些二手价价格比较高的二手房，此时入手无异于49年进国军，进去就是站岗，所以着实不太合时宜（不含倒挂新盘）。
但是，因为苏州的楼市在经历过724最严调控之后，整个市场的流动性越来越慢，快速套现盈利的门是彻底被关上了。房观的建议就是，如果你是刚需，可以尽快出手，如果你想投资，建议慎重，或者宁愿去等核心倒挂盘，也不要去买高价二手房，切记！
第二，一定要选好板块。
选板块分为两个角度，一个是你自身的实际情况，另一个是板块的实际发展情况。前者要放在后者前面考虑，不可本末倒置。
比如你在园区湖东上班，选择甪直就比选择科技城要更加合适，尽管从目前的板块对比来看，科技城的发展要高于甪直，但甪直的性价比肯定更高。
目前，苏州除了园区核心和狮山之外，其他处于发展上升期的板块大部分是新城板块，园区周边考虑甪直，狮山周边考虑太湖科学城，想置业主城吴中城南、平江新城都不错，如果在苏州北部，那高铁新城可以考虑。
第三，近期在降价的板块楼盘可以入手吗？
看情况，降价主要有两种情况，一种是为了年底冲销量的，一种是房企内部资金出了问题急需周转的，前者一般来说问题不大，真的折扣房买到了确实属于捡到漏了；但后者就比较危险了，如果降价卖房成功度过资金难关还好，如果没能度过这个难关，那后期房屋的质量和交付都会有些问题。
所以，如果想要买这种特价房，建议在入手前查一查房企的情况，最好挑选已经现房的项目，或者国企和央企的产品，这样的特价房买起来会更加放心一点。
市场千变万化，上涨或者下降都时有发生，一时的上涨不代表会一直涨，一时的下跌也不代表会一直下跌，所以对于买房人来说，最重要的还是放平心态。
刚需买房，任何时候买都不算晚。
房住不炒，才是楼市硬道理！
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